« Vous inspectez quoi, exactement ? » C’est la question que posent la plupart des acheteurs avant de nous confier la réception de leur villa. Voici la réponse, dans l’ordre où le travail se fait.
Le principe : on ne regarde pas, on fait fonctionner
Une inspection de réception n’est pas une visite attentive. C’est une mise en charge. Un robinet qu’on ouvre trois secondes ne révèle rien ; le même robinet ouvert deux minutes, pendant qu’un autre point de puisage fonctionne à l’étage, révèle une insuffisance de pression. Une climatisation qui souffle froid à l’instant T ne dit rien de son équilibrage entre les pièces.
C’est pour cela qu’une villa de 12 000 sqft demande une à deux journées, et non une matinée.
Structure et enveloppe
On commence par l’extérieur, parce que c’est là que se trouvent les désordres les plus coûteux et les moins visibles depuis le salon.
- Façades : planéité, épaufrures, joints de dilatation, fixations des parements, traces d’efflorescence.
- Étanchéité : toitures-terrasses, relevés, évacuations, seuils de baies. C’est le poste numéro un des infiltrations à Dubaï, où les pluies sont rares mais brutales.
- Menuiseries extérieures : alignement, quincaillerie, joints, drainage des profilés, fonctionnement des grandes baies coulissantes en charge.
- Garde-corps et terrasses : hauteurs, fixations, remplissages, pentes d’écoulement.
- Extérieurs : nivellement des terrasses et allées, irrigation, éclairage extérieur, reprise des terres contre les murs.
Intérieur et finitions
C’est la partie que les acheteurs voient — et c’est justement pourquoi il faut la regarder autrement qu’eux.
- Marbres et pierres : calepinage, alignement des veines, largeur et régularité des joints, sonorité au maillet (un carreau qui sonne creux est un carreau mal collé, qui se décollera).
- Parquets : planéité, jeux périphériques, comportement en pièce climatisée.
- Menuiserie intérieure : portes, dressings, quincaillerie, réglages, affleurements.
- Peintures et plafonds : reprises, alignements, raccords d’éclairage encastré, trappes de visite.
- Cuisines et salles de bains : appareillage, raccordements, siphons, ventilation, étanchéité des receveurs.
Systèmes techniques
C’est la partie qui distingue une inspection technique d’un état des lieux, et celle qui pèse le plus lourd dans le chiffrage.
- Climatisation (VRF ou eau glacée) : équilibrage pièce par pièce, écart de température au soufflage, condensats et pentes d’évacuation, accessibilité des unités pour l’entretien.
- Électricité : tableaux, repérage des circuits, protections, conformité aux exigences DEWA, essais des points de commande.
- Plomberie : pression en simultané, temps d’obtention de l’eau chaude, production et stockage, évacuations.
- Piscine : structure, filtration, débordement, niveau, local technique.
- Domotique, sécurité, contrôle d’accès : essais de chaque scénario, et surtout remise des codes et des accès administrateur — un poste régulièrement oublié à la réception.
Ce qui sort de l’inspection
Trois livrables, et un seul destinataire : vous.
- Un rapport photographique complet, classé par criticité, où chaque réserve est localisée précisément.
- Un chiffrage des reprises, sous forme de fourchette basse et haute.
- Une liste de réserves prête à être soumise au promoteur, dans un format qu’il peut traiter ligne à ligne.
Puis une contre-visite, après intervention, pour vérifier que chaque point a été réellement corrigé — et pas seulement coché.
Combien de réserves faut-il attendre ?
La question revient souvent, et il n’existe pas de chiffre moyen honnête : cela dépend du promoteur, de l’entreprise, de la pression sur les délais de livraison et de la taille du bien. Un nombre élevé de réserves n’est pas nécessairement le signe d’une mauvaise construction ; il est souvent le signe d’une inspection sérieuse.
Ce qui compte n’est pas le compte. C’est la part de réserves à criticité haute, et le montant que leur reprise représente.
