Depuis le 1er juin 2026, les Émirats arabes unis appliquent un nouveau code civil. La responsabilité décennale, qui protège l’acheteur d’une villa neuve contre les défauts structurels, y change de numéro d’article — et gagne en clarté sur un point qui concerne directement les propriétaires.
Ce qui a changé, en une phrase
Le code civil émirien de 1985 (loi fédérale n° 5 de 1985) a été remplacé par le décret-loi fédéral n° 25 de 2025, entré en vigueur le 1er juin 2026. La responsabilité décennale, qui figurait à l’article 880, se trouve désormais à l’article 821. Le régime, lui, ne change pas dans son principe : dix ans de responsabilité, à compter de la remise des ouvrages.
Ce que couvre réellement la décennale
C’est le point que les acheteurs comprennent le plus souvent de travers, et c’est celui qui coûte cher quand on s’en aperçoit trop tard.
La responsabilité décennale ne couvre pas « tous les défauts pendant dix ans ». Elle couvre l’effondrement total ou partiel de l’ouvrage, et les défauts qui menacent la stabilité ou la sécurité de la construction. Une fissure esthétique dans un enduit, un mitigeur qui fuit, une prise mal raccordée : rien de tout cela n’entre dans le champ de la décennale.
En contrepartie, sur ce périmètre restreint, la protection est forte. Il s’agit d’une responsabilité de plein droit : le propriétaire n’a pas à démontrer une faute du constructeur. Il lui suffit d’établir le désordre et son rattachement à l’ouvrage.
Trois ans pour agir, à partir de la découverte
La période de dix ans est une fenêtre d’exposition, pas un délai pour agir. Une fois le désordre découvert, l’action doit être engagée dans un délai de trois ans. Autrement dit : un défaut structurel révélé la neuvième année ouvre bien un droit, mais ce droit s’éteint s’il dort.
C’est une raison de plus de documenter. Une fissure photographiée, datée et localisée dans un rapport de réception n’est pas la même chose qu’une fissure décrite de mémoire trois ans plus tard.
Le point que le nouveau code clarifie
Le décret-loi de 2025 précise que la responsabilité décennale joue dans la relation entre le maître d’ouvrage d’une part, et l’entreprise principale et l’ingénieur d’autre part. Elle ne s’étend pas directement aux sous-traitants.
Pour un propriétaire, la conséquence est pratique : l’interlocuteur reste le promoteur et son entreprise générale. Il n’y a pas à identifier quel sous-traitant a posé quelle dalle pour engager la responsabilité — mais il n’y a pas non plus d’action directe contre lui.
Une protection à laquelle on ne peut pas renoncer
Le nouveau code reprend une règle essentielle : toute clause qui écarterait ou limiterait la responsabilité décennale est nulle. Un contrat de vente qui prétendrait la réduire à cinq ans, ou l’exclure pour tel type de désordre, n’aurait aucun effet.
C’est le seul étage de la protection qui ne se négocie pas. Tous les autres — garantie des défauts d’un an, garanties d’équipements, pénalités de retard — dépendent de ce que votre contrat de vente prévoit.
Pourquoi cela concerne la réception de votre villa
La décennale est un filet de sécurité pour le pire. Elle ne vous dispense pas de la seule chose qui règle l’immense majorité des cas : relever les défauts avant de signer le procès-verbal de réception.
Un défaut listé avant signature est un défaut que le promoteur reconnaît devoir reprendre. Le même défaut découvert après signature devient une discussion, puis une réclamation, puis parfois un litige — pour des désordres qui, dans la plupart des cas, ne relèveront jamais de la décennale.
La hiérarchie est simple. La réception règle les finitions et les équipements. La garantie contractuelle d’un an couvre ce qui se révèle dans les mois qui suivent. La décennale, elle, n’intervient que lorsque la structure elle-même est en cause. Plus on est rigoureux au premier étage, moins on a de raisons de monter aux suivants.
Cet article expose le cadre légal dans ses grandes lignes et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, consultez un avocat inscrit aux Émirats arabes unis.
